作者：茅十八

(资料图片仅供参考)

来源：米宅

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01

废话不多说，先亮观点：

接下来，这31个城市，房贷利率极有可能马上会涨！

来，这是具体城市清单：

福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、石家庄、太原、天津、武汉、郑州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、金华、九江、洛阳、平顶山、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、岳阳、湛江、宜昌。

对，就是这31个城市。

有人肯定要问，你凭什么空口白牙就说人家利率要涨？！

首先，咱们的房贷利率=LPR+基点。

按照央行统一标准，全国首套房贷利率下限=LPR-20基点。

所以房贷利率变不变，就只用看“LPR”和“-20基点”会不会变了。

关于LPR，央行行长易刚最近明确表过态：

目前我国货币政策的主要变量水平是比较合适的，实际利率水平是比较合适的。

意思就是说，已经保持了7个月不变的LPR，今年不会再动了，持续保持五年期4.3%水平。

而首套房利率下限的“-20基点”也是去年破例性的，不可能减更多，今年形势也不至于加上去，大概率还是保持不动。

这就意味着，绝大多数城市的首套房贷利率，今年会一直保持“4.3%-20基点”，也就是4.1%水平。

但，也有一批城市情况特殊。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，部分城市可以跌破4.1%利率下限：

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月（2022年9/10/11月）均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据国家统计局的数据，70城中符合条件的城市共有38个，所以很快这38个城市房贷利率都降破了4字头，最低降到3.7%。

但现在，随着去年12月、尤其是今年1/2月份的行情回暖，这里面很多城市房价已经开始出现上涨，甚至不少城市的房价连续两个月都在上涨。

看这张图，这是我一个一个扒出来统计局数据，梳理出来的38个城市近3个月的房价同环比情况。

如图，蓝色部分为近3个月房价同环比仍都在跌的城市，蓝色部分为出现上涨城市，箭头个数表示上涨次数。

看看这满屏红。

70城中，过去连续3个月房价仍在跌跌不休的城市，只剩下7个：

大连、沈阳、长春、济宁、锦州、牡丹江、秦皇岛。

其余31个城市，房价都出现过上涨、甚至连续涨了3个月。

涨过一次的城市有13个：

哈尔滨、兰州、南宁、厦门、温州、平顶山、襄阳、惠州、吉林、洛阳、常德、丹东、金华；

涨过两次的城市有16个：

福州、石家庄、太原、天津、武汉、郑州、蚌埠、北海、桂林、韶关、唐山、无锡、徐州、岳阳、湛江、宜昌。

三个月都在涨的城市有2个：扬州、九江。

既然行情回温，那么这些城市3字头的破例性低利率，也随时有可能会被收回去！

破例一旦收回，房贷利率从3字头涨回4字头，分分钟的事儿！

02

涨涨涨，春节过后，我们看到听到最多的就是一个“涨”字。

全国一片涨声四起，究竟是真涨还是假嗨？

昨天，最新数据出炉后，立马引起广泛讨论，甚至还罕见的冲上了热搜第一名。

看图，咱看权威数据吧。

最新国家统计局发布的70城房价数据，释放了很多重要信号：

2月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%；二手住宅价格指数环比涨幅为0.1%； 其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。

1、新房连跌17个月后首次上涨；二手房连跌18个月后首次上涨！

2、80%城市的新房市场和57%城市的二手房价格开始上涨！

3、一二线三线新房价格环比都开始上涨了，这是2021年9月以来首次出现！

具体来看：

本月新房价格涨的最猛的就是湛江，环比上月涨幅高达1.4%。

还有，天津、宁波、济南、昆明，环比涨幅0.9 %；

遵义，环比涨幅0.8 %；

重庆、成都、桂林，环比涨幅0.7 %。

本月新房销售价格还在跌的，只剩下这13个城市：

沈阳、赣州、济宁、平顶山、秦皇岛、锦州、牡丹江、南充、大连、长春、贵阳、丹东、泉州；

二手房方面，本月价格涨幅最多的城市有6个：

上海、成都、无锡，环比涨幅1.0%； 北京、西安、徐州，环比涨幅0.8%。

重点城市，新房二手房价格都开始涨起来了。

比如上海、北京、南京、成都、杭州、宁波、合肥等。

还有个关键信号：环比上涨城市很多，但同比上涨的没几个。

这说明什么？

行情正在处于V型拐点中抬头爬坡，回暖是真的，上涨是真的，但和去年同期相比，至少在价格上还有差距。

03

一个一个卖爆了，有城市成交量已经翻番了？真火还是假火？

从第三方数据看。

这是克而瑞2月份全国30个重点城市新房成交面积。

成交量上，武汉和成都仍然是成交大户，都超过了100万㎡。

除北京、上海、常州、海口四个城市环比下跌外，其余26个城市的新房住宅成交量都是环比上涨的，郑州成交量上涨最多，环比涨幅351%。

但现在，分歧点出来了。

关于1月份、2月份的强劲回暖，已经成为共识；但关于3月的市场热度屡见质疑。

小区挂牌价稍微涨点就卖不动了？

前两周的备案成交数据没那么多了？

刚火起来的楼市，又熄火了？

其实也正常，在意料之中。

为啥？原因其实仔细想想很简单。

无非是，疫情前几个月被压制的成交量，在1/2月份集中爆发出来了；

无非是，经过1-2月的疯狂去化，急售房、笋盘、低价房都卖得差不多了。

无非是因为，爆发完缓一口气，没足够低的价格了、门槛价提升了缓一缓想一想纠结下。

当然，很多人也在猜测另外一种结局，真的熄火了，虽然这种概率极小。

一切，留给关键的3月，看后半个月的成绩单吧。

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